Квартира под сдачу: 7 правил дизайна и 25 примеров

Рынок недвижимости перенасыщен предложениями. Арендаторы, которые выбирают для жизни апарт-отели, подходят к выбору серьезно: обращают внимание не только на расположение, сервис и инфраструктуру, но и на то, насколько современный дизайн у апартаментов.

Если сдаете апартаменты в центре ниже рыночной стоимости, можно обойтись минималистичным ремонтом — от желающих и так не будет отбоя. В остальных случаях важны планировка, интерьер квартир и общественных помещений (спортзал, spa, лаунж-зона и т.д.). Продуманный до мелочей современный дизайн апартаментов может спасти ситуацию в случае, если комплекс расположен не в самом удачном районе или есть еще какие-то нюансы.

Вложившись в дизайн интерьера апартаментов, убьете двух зайцев:

• компенсируете минусы, без которых редко обходится;
• запустите сарафанное радио и сможете меньше денег тратить на рекламу: ваши арендаторы по собственной инициативе будут рекомендовать место, где живут, знакомым.

В статье мы рассказали, как дизайн апартаментов влияет на стоимость их сдачи в аренду, а также кому лучше доверить проектирование апартаментов.

Актуальность бизнеса на сдаче квартир посуточно

Почему же сдача квартир в аренду посуточно как бизнес сегодня пользуется вниманием предпринимателей? Дело в том, что подобный сервис является чрезвычайно удобным для потенциальных клиентов и намного превосходит гостиничный по качеству. Например, съёмное жильё по площади больше номера в отеле, а стоит дешевле. Кроме того, в гостиницах тариф зависит от численности спальных мест, а у предпринимателей — только от количества комнат. Список преимуществ можно продолжить:

• В квартире есть возможность воспользоваться кухней или заказать доставку еды. В отеле гостю придётся идти в ресторан или искать приличное кафе поблизости;
• В квартире можно самостоятельно постирать и погладить одежду, почистить обувь. В гостиницах за подобный сервис нужно платить;
• В отеле есть график заселения и выселения. В квартире гость может договориться с владельцем и оставаться столько, сколько ему нужно;
• В гостиницах работники имеют доступ в номера. В отдельном помещении никто не посягнёт на деньги и ценные вещи жильца.

Самым большим спросом пользуются чистые и аккуратные квартиры, расположенные в центральной части города или в двух шагах от станций метро, рядом с магазинами или супермаркетами. Любому гостю, будь то турист, студент или командированный работник, это позволит без трудностей добираться до нужных районов и тратить меньше времени на решение бытовых проблем.

Тем не менее, даже такие привлекательные помещения простаивают 5-8 дней в месяц. Поэтому объектов должно быть несколько, причём для разных категорий клиентов: пока одни будут пустовать, другие принесут предпринимателю прибыль. Если же дела пойдут совсем плохо, убытков также возможно избежать: нужно лишь переквалифицироваться и заняться бизнесом на аренде квартир долгосрочно.

Пункты договора

Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.

Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:

• полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
• определенный срок проживания;
• размер арендной платы за сутки и за весь срок;
• порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
• права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
• ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
• полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.

Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).

Достоинства и недостатки бизнеса

Заниматься сдачей жилья на короткий срок может практически любой человек — это прекрасная идея, где и как заработать пенсионеру или студенту. В самом деле, для подобной работы не нужны специфические знания, профессиональная подготовка или особые качества характера. Есть в этом деле и другие преимущества:

• Если узнать все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир, можно получать в четыре раза больше, чем люди, сдающие жильё на длительный срок;
• Реально быстро вывести помещение из бизнеса, если оно понадобилось для других целей. Любые квартиранты съедут максимум через неделю;
• Клиенты предпочитают квартиры гостиничным номерам. Даже при равной цене здесь есть все удобства, бытовая техника, собственная кухня;
• Жилье поддерживается в хорошем состоянии. При необходимости его можно без подготовки выставить на продажу или заселиться сюда самому.

Однако следует понимать, что идеального способа заработка не существует. Судя по отзывам владельцев, сдача квартир посуточно как бизнес сопряжена также с определёнными неудобствами:

• Предпринимателю приходится решать все проблемы, будь то отсутствие стаканов или поломанный холодильник. При долгосрочной аренде этим занимаются квартиранты;
• Через квартиру проходит большое количество жильцов. По законам статистки, среди них обязательно встречаются скандалисты и дебоширы;
• Посуточная аренда квартир как бизнес не может приносить пассивный доход. Нужно каждый день заниматься заселением, уборкой, мелким ремонтом.

Какую цель ставлю на будущее

Я до сих пор работаю в найме, но чувствую, что развиваться в рамках компании больше не хочу. Поэтому в 2021 году ставлю себе цель построить отлаженные бизнес-процессы для сдачи 20 квартир. Такое количество объектов в управлении дадут мне доход больше, чем сейчас я получаю в найме.

Уверен, даже если что-то пойдет не так, то я все равно не уйду в минус. Сейчас вложенные мной средства отбиваются, при этом риски минимальные. В худшем случае, если я не смогу продолжать заниматься посуточной арендой, сдам квартиры на долгий срок. Тогда они будут просто себя отбивать на время ипотеки.

Совет: не бойтесь арендного бизнеса. Скорее всего, ремонт и первые заселения арендаторов в квартиры не пройдут гладко. К этим временным трудностям надо быть готовым, дальше — будет проще. Главное в этом бизнесе — зайти в рынок.

Как зарегистрировать бизнес?

Согласно законодательству, сдавать жильё в аренду имеет право любой гражданин даже без регистрации предпринимательской деятельности. Но сумма налога при этом выглядит ощутимой, а сотрудничество с юридическими лицами — затруднительным. В принципе, создать для таких целей ИП можно за три дня, даже не выходя из дома. Для аренды жилья как направления деятельности используются такие коды ОКВЭД:

ОКВЭД посуточной сдачи квартир

68.20	Аренда и управление недвижимым имуществом
68.20.1	Аренда и управление собственным или арендованным жильем

Бизнес на аренде квартир часто привлекает внимание фискальных органов. Поэтому предприниматель должен думать не только о том, как приумножить капитал без риска, но и о последствиях, которые сопровождают уклонение от уплаты налогов. Закон допускает исполнение обязанностей перед государством в одном из трёх форматов:

• НДФЛ. Обычный человек вправе не регистрировать ИП, если будет платить в казну 13% от выручки в виде налога;
• УСН. В зависимости от рентабельности бизнеса, можно перечислять в бюджет 6% от выручки или 15% от чистой прибыли;
• ПСН. ИП покупает на год патент, стоимость которого зависит от площади жилья. Но сдавать в аренду можно только свои квартиры.

Наконец, для заключения договоров на обслуживание с предприятиями и заселения командированных граждан предпринимателю следует открыть расчётный счёт в банке, обзавестись печатью и подключить кассовый аппарат с печатью чеков.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

• начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
• может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
• может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
• может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России. Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов. Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку. Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Какие квартиры лучше сдавать посуточно?

Арендовать квартиры посуточно могут самые разные граждане: от гастарбайтеров до успешных предпринимателей, приехавших на переговоры. Понятно, что и требования к жилью у них будут разными. Поэтому съёмные помещения делятся на четыре категории:

1. Средний класс. Сюда входят недорогие квартиры в спальных районах (2000–3000 рублей в сутки) с неплохим ремонтом, качественной мебелью, базовым набором бытовой техники. Такое жильё снимают 45% клиентов;
2. Бизнес класс. Это жильё стоит немного дороже — до 4200 рублей в сутки. Обычно оно расположено ближе к центральным улицам или возле метро. Отличается хорошим ремонтом, полным комплектом бытовых приборов. Доля рынка — 30%;
3. Премиум класс. Выложить от 6000 рублей за сутки проживания готовы 15% только гостей. Жильё, как правило, находится в центре. Внутри можно увидеть безупречный ремонт, все возможные виды техники, стильную мебель и эксклюзивный интерьер;
4. Эконом класс. Самые недорогие объекты с ремонтом времен СССР и произведённой тогда же мебелью. Находятся обычно на окраинах, в старых домах с минимальными удобствами. Стоят до 1500 рублей в сутки, но привлекают только 10% клиентов.

Судя по отзывам, сдача квартир посуточно как бизнес подчиняется главному правилу риэлторов: чем меньше и дешевле помещение, тем больше денег оно приносит. Однако не стоит увлекаться жильём экономкласса: снимающее его клиенты приносят немало проблем. Лучше обратить внимание на массовый сегмент — квартиры среднего и бизнес класса. Но как узнать, будет ли на них спрос? Есть несколько признаков:

• Самыми востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их предпочитают арендовать 75–80% клиентов;
• Расположение жилья зависит от аудитории. Деловым людям подойдут комнаты возле офисных центров, туристам — недалеко от вокзалов или исторических памятников;
• Помещения на первых и последних этажах арендуют на 10–15% реже, чем прочие виды посуточных квартир;
• Для всех категорий клиентов важна транспортная доступность. В крупных городах речь идёт о метро, в маленьких — о центральных маршрутах;
• Вид из окна мало заботит людей, планирующих только переночевать. Но красивый ландшафт может стать дополнительным преимуществом;
• Обязательным условием является близость магазинов, рынков и торговых центров. Второе, чем интересуются постояльцы — это кафе, рестораны и места отдыха;
• При прочих равных условиях жильцам может понравиться наличие домофона, консьержа, парковки, автономного отопления.

Как узаконивал перепланировку

До покупки квартиры я написал письмо управляющей компании, которая обслуживала этот дом, с просьбой выдать ТУ — технические условия на подключение и пользование коммуникациями здания. Это обязательный документ, который нужно получить и подписать перед началом ремонтно-отделочных и монтажных работ.

Ответа по почте я не получил. Поэтому решил лично встретиться с сотрудниками компании и главным энергетиком и объяснил, какую перепланировку хочу сделать. Получил на это согласие. После покупки вызвал на объект начальницу ЖЭУ и еще раз провел встречу с главным энергетиком — мне нужно было согласовать дополнительную мощность на квартиру, т. к. в старых хрущевках для моей перепланировки ее не хватало. Мы провели отдельный кабель и увеличили мощность. После этого я приступил к ремонту.

Во время ремонтных работ я нашел бюро перепланировок и заказал проект за 60 000 рублей. Компания взяла на себя согласование изменений с управляющей компанией и администрацией. 19 января инженер БТИ проверил соответствие ремонта проекту. Сейчас идет подписание акта ввода объекта в эксплуатацию. Осталась последняя инстанция — управляющая компания. Затем мы передадим документы на регистрацию в Росреестр.

Со своей стороны я еще получил согласие банка на узаконивание перепланировки и сделал доверенность на сотрудника бюро перепланировок, чтобы не терять свое время на согласование.

Разделение квартиры на три отдельные студии

Общий коридор после ремонта

Как найти квартиры для сдачи посуточно?

Первый вопрос, который возникает у начинающего предпринимателя, желающего заняться арендой квартир посуточно — с чего начать бизнес? Вложенные усилия оправдают себя, если в его распоряжении будут хотя бы пять-шесть квартир, причём в разных ценовых категориях. Понятно, что найти такое количество помещений новичку крайне затруднительно. Чтобы создать материальную базу, придётся использовать один или несколько следующих способов:

• Задействовать свободную жилплощадь. Если помещение досталось предпринимателю в дар или по наследству, оно может приносить прибыль;
• Сдать свою квартиру. В этом случае бизнесмен арендует для проживания помещение где-нибудь на окраине, а личную жилплощадь использует для заработка;
• Купить жильё. Если позволяет финансовое положение, для заработка на сдаче квартир можно приобрести недорогую недвижимость в хорошем районе;
• Взять помещение в ипотеку. Способ может быть актуальным, если у предпринимателя есть деньги только на первый взнос. Доход от бизнеса покроет платежи по кредиту;
• Снять чужую квартиру на длительное время. Даже при заполнении 50% сдача жилья посуточно принесёт в два раза больше денег, чем долгосрочная аренда.

Собираясь использовать для заработка на сдаче квартир в аренду чужое жильё, придётся убеждать его владельца в том, что субаренда для него более выгодна и удобна, чем заключение договора с постоянными жильцами. Как это сделать:

1. Для переговоров следует привести себя в порядок, надеть хорошую одежду. Во время общения желательно демонстрировать надёжность и уверенность в себе;
2. Не стоит говорить о посуточной сдаче жилья. Лучше придумать историю, которая объяснит, почему в квартире будут сменяться жильцы;
3. Необходимо убедить владельца в том, что предприниматель заинтересован в хорошем состоянии жилья. Можно предложить ему выполнить косметический ремонт;
4. Наконец, следует показать хозяину, что в отличие от постоянных жильцов, арендатор будет платить точно в срок и самостоятельно устранять бытовые неисправности.

Как подготовить квартиры?

Выбирая место для проживания, платёжеспособный клиент прежде всего обращает внимание не на диагональ телевизора или марку холодильника, а на внешний вид самого помещения. Поэтому сдача квартир в аренду посуточно как бизнес предполагает обязательное приведение жилья в порядок. При этом нужно помнить, что:

• Отделочные материалы лучше покупать с запасом. Если придётся подклеить обои или заменить плитку, в магазине может не оказаться таких же образцов;
• Стены и полы в ванной и на кухне следует покрывать плиткой. Её всегда можно отмыть от любых загрязнений;
• Потолки можно просто покрасить, но в квартирах бизнес-класса предпочтительно установить натяжные конструкции;
• В комнатах желательно поклеить прочные моющиеся обои с ненавязчивым рисунком. Они не должны быть белыми или слишком светлыми;
• В прихожей полы также стоит отделать плиткой. Стены можно покрыть пластиковой вагонкой или другим моющимся материалом;
• Не нужно использовать где-либо гипсокартонные стены и конструкции. Повредить их очень легко, а отремонтировать — затруднительно;
• Наружные углы стен желательно защитить уголками. Во время эксплуатации жилья эти участки страдают больше всего;
• Двери могут быть недорогими или же премиальными. Первые несложно заменить, а вторые меньше повреждаются. Устанавливать модели со стёклами опасно;
• Все замки должны работать безупречно. Посетитель будет чувствовать себя спокойнее, не переживая за сохранность имущества;
• Работу кранов и выключателей, состояние трубопроводов и розеток нужно проверять регулярно. Поломки в них могут привести к серьёзным неприятностям;
• Не стоит вешать крупные люстры и устанавливать хрупкие напольные светильники. Чем меньше таких элементов — тем ниже вероятность инцидентов;
• Можно освежить интерьер квартиры при помощи зелени. В магазинах есть недорогие и неприхотливые растения;
• От ковров лучше отказаться. Они накапливают в себе пыль и служат убежищем для насекомых. Кроме того, пятна с ковров сложно вывести.

Разумеется, на этом перечень задач не заканчивается. После каждого гостя придётся наводить порядок, проверять работу электроприборов и сантехники, менять и отдавать в стирку бельё и полотенца, устранять неисправности. Рекомендуется разработать чек-лист и действовать в соответствии с ним, чтобы не упустить чего-то важного.

Как обустроить квартиры для сдачи посуточно?

Граждане, арендующие жилье посуточно, обычно не планируют задерживаться в нём дольше нескольких дней. Поэтому никто из них не возит с собой фен и утюг, обоснованно предполагая, что все необходимые вещи найдутся в съёмной квартире. Предприниматель должен полностью обустроить помещение, удержавшись при этом от лишних расходов:

• Мебель должна быть недорогой, но прочной. Можно купить её по объявлениям или на сезонных распродажах в магазинах вроде IKEA;
• Выбирая бытовую технику, стоит отдавать предпочтение базовым моделям известных брендов. Такие агрегаты ломаются реже, а ремонтировать их проще;
• Кабельное телевидение и беспроводной интернет считаются сегодня удобствами, которые должны быть в съёмной квартире по умолчанию;
• За чистотой постельного белья и полотенец следует тщательно следить. Как правило, даже хорошие изделия после шести месяцев эксплуатации приходится менять.

Ниже представлена спецификация оборудования для бизнес плана посуточной аренды квартир. Расчёты произведены для шести однокомнатных объектов:

Оснащение квартир

Наименование	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Мебель
Кровать двуспальная	3500	6	21000
Матрас пружинный	3700	12	44400
Диван	6900	6	41400
Кресло	5600	6	33600
Пуфик	1100	6	6600
Тумба прикроватная	2500	12	30000
Тумба под телевизор	4500	6	27000
Гарнитур в прихожую	3900	6	23400
Стол журнальный	1500	6	9000
Стол обеденный	2500	6	15000
Стул	800	24	19200
Шкаф-купе	6900	6	41400
Полка настенная	900	6	5400
Гарнитур кухонный	5800	6	34800
Подушка декоративная	500	12	6000
Подушка спальная	500	24	12000
Белье постельное	1500	24	36000
Наматрасник	800	12	9600
Покрывало на кровать	1200	6	7200
Набор полотенец	200	36	7200
Шторы	2400	6	14400
Бытовая техника
Кондиционер	18500	6	111000
Телевизор 32”	10400	6	62400
Роутер Wi-Fi	2000	6	12000
Холодильник	7900	6	47400
Машина стиральная	13900	6	83400
Печь СВЧ	2900	6	17400
Чайник электрический	1500	6	9000
Фен	1300	6	7800
Утюг	1600	6	9600
Доска гладильная	1900	6	11400
Плита кухонная	8200	6	49200
Прочее оборудование
Кабина душевая	13500	6	81000
Умывальник	2100	6	12600
Унитаз	3500	6	21000
Держатель для полотенец	800	6	4800
Мыльница	200	12	2400
Стакан для зубных щеток	200	6	1200
Зеркало в ванную	2300	6	13800
Коврик в прихожую	300	6	1800
Зеркало в прихожую	1200	6	7200
Картина декоративная	500	12	6000
Растение декоративное	400	12	4800
Комплект посуды на 4 человек	3200	6	19200
Кухонная утварь	2000	6	12000
Инвентарь для уборки	1500	6	9000
Корзина для мусора	150	6	900
Светильник потолочный	1800	24	43200
Светильник настенный	500	12	6000
Итого:			1112100

Как утверждают опытные предприниматели в своих советах, бизнес по сдаче квартир посуточно становится конкурентоспособным только при создании для гостей условий не хуже, чем в отелях. Поддержание необходимого уровня комфорта требует ежемесячной закупки средств гигиены и бытовой химии:

Расходные материалы

Наименование	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Чай	60	24	1440
Кофе	300	24	7200
Сахар	25	24	600
Салфетки бумажные	15	24	360
Туалетная бумага	15	96	1440
Одноразовые тапочки	2	96	192
Одноразовая зубная щетка с пастой	2	96	192
Одноразовое мыло	2	96	192
Одноразовый шампунь	2	96	192
Мешок для мусора	2	96	192
Моющие средства	1000	6	6000
Итого:			18000

Как найти квартирантов?

Невозможно узнать, как быстро разбогатеть с нуля в России, если не научиться продвигать свой бизнес и привлекать потенциальных заказчиков. Может показаться, что спрос на рынке посуточной аренды квартир значительно превышает предложение, но и конкурентов в этом деле немало.

Борьба с ними начинается ещё на этапе составления объявления. Рекламный текст должен быть достаточно оригинальным, чтобы обращать на себя внимание, но в то же время подробным и понятным для клиентов. В нём необходимо упомянуть следующее:

• Площадь помещения, количество комнат и спальных мест, тип санузла, наличие балкона или лоджии;
• Район расположения жилья, этаж, расстояние до ближайших станций метро или остановок, наличие парковки;
• Перечень основных и дополнительных удобств — наличие холодильника, телевизора, стиральной машины, кондиционера, доступа в интернет;
• Пожелания арендодателя касательно пола, возраста, национальности, социального положения клиентов.

К тексту следует приложить несколько качественных фотографий, показывающих помещение с выгодных ракурсов. Без них количество обращений и звонков по рекламе может снизиться в два-три раза. Желательно снабдить снимки водяными знаками в виде номера телефона, чтобы их не использовали самозваные риелторы.

Когда текст объявления многократно проверен и отшлифован до блеска, возникает вопрос — где же лучше продвигать аренду квартир посуточно как бизнес? Поскольку избыток клиентов лучше, чем их недостаток, стоит использовать все инструменты:

90% граждан ищут жильё через интернет, поэтому следует разместить предложения на всех туристических агрегаторах, досках объявлений и порталах о недвижимости:

Сайты о недвижимости

Агрегаторы

Доски объявлений

Порталы

• Полезно создать группы в социальных сетях. В них можно выкладывать фотоальбомы, публиковать отзывы и отвечать на вопросы потенциальных арендаторов;
• Некоторую пользу может принести размещение постов на форумах для туристов и путешественников. Стоит использовать как российские, так и иностранные ресурсы;
• В отличие от бизнеса на длительной аренде квартир, для посуточной сдачи жилья необходим сайт с описанием помещений и возможностью бронирования;
• Свои ресурсы необходимо продвигать при помощи контекстной рекламы. Следует правильно выбирать ключевые слова, чтобы не потратить бюджет впустую;
• Не стоит работать без визитных карточек. Их можно вручать квартирантам, раздавать на вокзалах, распространять через службы такси;
• В местах прибытия туристов, возле бизнес-центров и местных объектов культуры можно установить ситилайты или повесить баннеры с рекламой сервиса;
• Давать рекламу в газеты следует в расчёте на местную аудиторию. Текст должен быть ёмким, коротким и без сокращений;
• Интересный способ рекламы — нанесение трафаретов на асфальт и заборы. Но нужно осторожно выбирать поверхности, чтобы их владелец не выдвинул претензии.

Договор посуточной аренды квартиры

Несмотря на особенности бизнеса, сдачу квартир посуточно всё же желательно подтверждать путём заключения с клиентом хотя бы краткосрочного договора: подписав документ, многие начинают более ответственно обращаться с имуществом. Соглашение желательно составить с помощью юриста, чтобы предусмотреть в нём любые возможные случаи. В тексте договора должны упоминаться:

1. Основные характеристики арендуемого помещения — точный адрес, общую площадь, количество комнат;
2. Полное имя и паспортные данные ответственного арендатора. Предпринимателю следует знать, кто будет отвечать за порчу имущества;
3. Размеры и порядок оплаты. Конечно, безопаснее брать деньги вперёд, но некоторые клиенты просят о внесении второй половины суммы при выселении;
4. Размеры и порядок использования гарантийного депозита. Следует указать суммы штрафов и компенсаций за нанесение жильцами ущерба;
5. Полный перечень находящегося в квартире имущества с указанием марок бытовой техники и отличительных особенностей предметов обстановки;
6. Возможность и условия передачи ключей другим гражданам. Некоторые клиенты могут снимать квартиру не для себя, а для деловых партнёров или родственников;
7. Условие досрочного расторжения договора и выселения квартирантов. Это может быть шумное поведение, проведение вечеринки, умышленное нанесение ущерба;
8. Время заселения и выселения. Как и в отелях, имеет смысл установить сроки заезда и освобождения помещения, чтобы успевать наводить в нём порядок.

Для сотрудничества с клиентами, желающими перестраховаться, предприниматель должен иметь на руках не только договор, но и бумаги, подтверждающие его право на помещение — свидетельство о наличии права собственности или контракт с владельцем недвижимости, разрешающий передачу её в субаренду.

Как повысить цену апартаментов: коротко о главном

Для людей, выбирающих для жизни апарт-отели, важны комфорт, продуманность всех помещений и дизайн апартаментов. Если хотите сдавать дороже, а также компенсировать такие нюансы, как расположение вдали от центра, придется позаботиться о каждой мелочи еще на этапе проектирования комплекса.

Не стоит доверять дизайн интерьера апартаментов строителям или дизайнерам жилых помещений. Несмотря на то, что в апартаментах сдаются квартиры, это общественное пространство — важно разбираться в нюансах помещений такого типа, чтобы обустроить место грамотно.

Помогут дизайнеры общественных пространств, которые знают:

• как добиться единства стиля не только в квартирах, но и в общественных зонах;
• где закупить материалы и мебель, которые прослужат долго;
• как создать «вау-эффект» и при этом обустроить уютное место для жизни.

Если обо всем этом не позаботиться на старте, есть риск упустить клиентов или переплатить за переделку.

Как избежать проблем при сдаче квартир?

Рассматривая подводные камни сдачи квартир посуточно как бизнеса, можно заметить, что рисков в этой сфере достаточно много. Почти все они связаны с вероятной порчей имущества, конфликтами или кражей вещей. Чтобы избежать неприятностей, предпринимателю следует быть настороже:

1. Нельзя оставлять в помещении ценные вещи или документы (включая ксерокопии). Известны случаи, когда квартиру умудрялись продавать по поддельным справкам;
2. Не стоит устанавливать тариф ниже рыночного — это вызовет поток обращений от сомнительных личностей. Лучше держать цену чуть выше средней;
3. Немного уменьшить риски бизнеса на аренде квартир может страховой депозит. Если жильцы не нарушат правила, они получают деньги обратно при выселении;
4. Уже на этапе телефонного общения с заказчиками рекомендуется отсеивать граждан нетрезвых, с криминальным жаргоном или цыганским акцентом;
5. Также следует избегать весёлых молодёжных компаний и чересчур возбуждённых студентов. Скорее всего, они устроят в квартире вечеринку с погромом;
6. Помещение при выселении нужно принимать лично или с помощью администратора. Следует убедиться в том, что техника на месте, а вещи не сломаны;
7. Для ведения бизнеса по сдаче квартир рекомендуется завести отдельный номер телефона. Иначе звонки будут поступать в самое неудобное время;
8. Паспорта квартирантов следует сфотографировать на телефон. Если с ними есть дети, стоит проверить и их документы, чтобы убедиться в законности ситуации;
9. Желательно распечатать для клиентов памятку с номерами экстренных служб, вокзалов, таксопарков и прочих полезных сервисов;
10. Не следует отдавать жильцам все ключи. Хотя бы один замок должен быть резервным. Также можно купить два десятка личинок и периодически менять их;
11. Целесообразно задуматься о страховании жилья и имущества. Полис на 50000 рублей будет стоить всего 1200 рублей в год.

Ошибки в бизнесе на посуточной аренде

Перечислим самые распространенные ошибки:

1. Квартира находится в районе, без спроса по посуточной аренде. Для этого предварительно следует проанализировать места с максимальным спросом (это можно сделать, подав объявление на Авито по тому району, где хотите взять квартиру, и посмотреть, насколько много будет звонков).
2. Набирают много квартир для аренды, но в итоге оказывается, что на них нет того потока клиентов, сколько хотелось бы. Например, бизнесмен взял в субаренду 2 квартиры и увидел, что на них есть спрос. Он решил расшириться до 5, но спрос остался на прежнем уровне. В итоге, заняты только 1-2 квартиры, остальные стоят. Поэтому необходимо сначала иметь достаточную клиентскую базу, только после уже расширяться.
3. Не уделяется внимание маркетингу. Объявления должны размещаться на всех самых популярных интернет-площадках.
4. Не уделяется внимание сервису. Объявление должно сопровождаться красивыми фото, гостя нужно встретить, рассказать, где что находится, инфраструктура поблизости.
5. Не подписывается договор с гостем. Договор необходимо подписывать с каждым гостем обязательно. Также обязательно должен быть договор с собственником, где есть пункт о субаренде.
6. Не состоит в партнерских отношениях с коллегами. В каждом крупном городе есть чаты, сообщества посуточников. Такие чаты помогают, при большом спросе на жилье и его фактическом отсутствии в настоящий момент, есть возможность договориться с другим коллегой о размещении гостей в квартире, которая может оказаться свободной у него. При этом можно договориться с коллегой о небольшой комиссии.

Ведение бизнеса по сдаче жилья в краткосрочную аренду является выгодным, особенно, когда в наличии имеется несколько свободных квартир. Важно сделать правильный акцент на их местоположение и рекламу.

Бизнес план сдачи квартир посуточно

Сколько денег нужно вложить в бизнес? Как видно из спецификации оборудования, на каждую однокомнатную квартиру следует израсходовать около 200 тысяч рублей. Но помещения также необходимо отремонтировать — своими силами или с привлечением наёмной бригады строителей:

Вложения в бизнес на сдаче квартир

Статья	Сумма, руб.
Оформление СПД	800
Открытие расчетного счета	2000
Изготовление печати	800
Мобильный POS-терминал	10000
Мобильный кассовый аппарат	11900
Ремонт квартир	540000
Оснащение квартир	1112100
Расходные материалы	18000
Печатная реклама	12000
Интернет реклама	40000
Итого:	1747600

Ежемесячно предпринимателю придётся пополнять запас расходных материалов и платить зарплату уборщицам: сам он просто не сможет убирать и мыть шесть помещений в день. Если бизнес план сдачи квартир посуточно предусматривает субаренду, в список регулярных расходов необходимо также включить плату владельцам жилья:

Расходы при сдаче квартир

Статья	Сумма, руб.
Взносы СПД	3020
Обслуживание счета	700
Аренда квартир	102000
Коммунальные услуги и связь	18000
Зарплата двух уборщиц	30000
Текущий ремонт	12000
Расходные материалы	18000
Страховой капитал	6000
Итого:	189720

Какие потребуются документы для сдачи квартиры?

Для оформления договора наймодателю (арендодателю) потребуются документы:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения квартирой;
• основание для возникновения права: договор сделки, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
• нотариальное согласие от собственника жилья;
• договор долгосрочной найма (аренды) и согласие собственника, если квартира сдается на условиях поднайма (субаренды).
• для командировочных — приходный кассовый ордер по форме КО-1.

Со стороны нанимателя (арендатора) необходимо предоставить оригинал и копию паспорта (страницы с фотографией и пропиской).

Юридически грамотный договор, помогут составить профессиональные юристы — обратитесь к юристу-консультанту.

Выгодно ли сдавать квартиры посуточно?

Доходы предпринимателя зависят от рыночных цен на комнаты: чем крупнее город — тем выше тарифы. Понятно, что как бизнес, посуточная аренда квартир в Москве принесет намного больше выручки, чем сдача жилья в Уфе. Кроме того, имеет значение загрузка, которая, по отзывам опытных рантье, даже для удачно расположенных объектов в хорошем состоянии не превышает 70–80% в месяц. Сколько же можно заработать, если сдавать шесть однокомнатных квартир, например, в Санкт-Петербурге:

Выручка от сдачи квартир

Квартира	Тариф, руб.	Загрузка, дней	Кол-во	Выручка, руб.
Средний класс	3000	24 (80%)	3	216000
Бизнес класс	4200	18 (60%)	3	226800
Итого:			6	442800

В ответ на вопрос о том, какой бизнес самый выгодный сегодня, многие люди упоминают доходность посуточной аренды квартир. Но соответствует ли данное мнение истине? Согласно расчетам, вложенный в дело капитал окупится менее чем за год:

Рентабельность сдачи квартир посуточно

Показатель	Значение
Выручка, руб.	442800
Издержки, руб.	189720
Прибыль, руб.	253080
Налог УСН 6%, руб.	26580
Чистая прибыль, руб.	226500
Рентабельность, %	119,4
Инвестиции, руб.	1747600
Срок окупаемости, мес.	7,7

Какой доход получаю

Посуточно двухкомнатная квартира по Екатеринбургу сдается со средним чеком 2 200 рублей. Я сдаю студии по 1 600–1 700 рублей. Помесячно такая же планировка с обычным ремонтом в этом районе сдается за 24 000–25 000 рублей. Цены на мои студии начинаются от 15 000 рублей. За эту сумму они быстро «разлетаются». Я знаю людей, которые сдают подобные студии в месяц за 17 000 рублей и оплатой коммунальных услуг сверху.

Если мы покупаем квартиру в ипотеку с платежом 20 000–25 000 рублей и сдаем каждую студию по 15 000 рублей, то получаем чистый денежный поток за вычетом всех расходов порядка 15 000–20 000 рублей.

Фотографии студий, которые я сдаю

Источник: furnilux.ru