Перепланировка трехкомнатной квартиры в Москве

Если у вас трехкомнатная квартира в московском панельном доме и вы задумались о перепланировке, учитывайте особенности таких домов. В 95% случаев между кухней и комнатой будет несущая стена, которую нельзя сносить, а проем в ней можно делать только с согласия автора проекта дома. В кирпичных, блочных и монолитных домах другая специфика — там несущей стены внутри квартиры может и не быть.

Расскажем о подробностях и нюансах перепланировок в панельных домах для трехкомнатных квартир и покажем примеры проектов из нашей практики.

Распространенные варианты перепланировки

Чаще всего перепланировка трешек в панельных домах включает:

• объединение санузла — туалета и ванной комнаты;
• расширение санузла за счет коридора;
• устройство проема между кухней и жилой комнатой.

Пример: в этой квартире по проекту объединили санузел и расширили его за счет коридора, который раньше вел в кухню. Проход в кухню сделали через гостиную — в стене устроили новый проем. При этом объединили гостиную и холл, убрав часть ненесущей стены, а в конце коридора оборудовали гардеробную. Заодно перенесли и заменили газовую плиту на кухне, а в санузле установили раковину в новом месте.

При объединении санузла сложностей не возникает, согласование проходит стандартно — достаточно обратиться в проектное бюро, составить проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки.

Сделать объединенную кухню-гостиную, полностью убрав стену между кухней и жилой комнатой не получится — практически в каждой трехкомнатной квартире в панельном доме эта стена будет несущей. Это значит, что ее нельзя сносить, а проемы можно делать строго по правилам, с усилением, чтобы нагрузка на стены и перекрытия осталась допустимой.

В процедуре согласования перепланировки, которая затрагивает несущую стену, тоже будут отличия: нужно получать разрешение от автора проекта дома. Все это стоит дополнительных денег, но не является чем-то невозможным.

Как согласовать перепланировку в новостройке

Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры

Варианты перепланировки трехкомнатной квартиры

Размер трехкомнатной квартиры в среднем составляет 77-78 м2, при этом жилая площадь — 46-52 м2, кухня — 8-13 м2. В такой квартире одна несущая стена, отделяющая дальнюю комнату. Благодаря этому перепланировка трехкомнатной квартиры становится гораздо проще.

Даже учитывая большой метраж таких квартир, улучшить планировку под индивидуальные параметры — такое же полезное мероприятие, как и в маленьких квартирах. Выбирайте на свой вкус: перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную, или же создание огромной квартиры-студии.

Вариант 1. Студия

Площадь квартиры используется максимально просто: помещение представляет собой студию с отдельной спальней. К дальней комнате примыкает гардеробная, пропорции спальни становятся гармоничными. Кроме того, гардеробная избавляет вас от необходимости размещения громоздких шкафов. В объединенной уборной расположена непосредственно сама ванна, столешница с двумя умывальниками, унитаз, стиральная машина.

На оставшейся площади расположились гостиная, столовая, рабочее место, а также отделенная дверью-гармошкой кухня. Кухонное помещение можно отделить, или же объединить со столовой и гостиной. При помощи перегородки отделяем коридор от жилой площади. В общей комнате уютно разместилась библиотека.

Итак, у нас есть общие: гостиная, столовая, рабочий кабинет, библиотека. Отделены: кухня и спальня, а также гардеробная, санузел и прихожая.

Такой вариант идеально подойдет для пары или семьи с одним ребенком, а также для любителей проводить дома вечеринки, или для тех, кто работает удаленно.

Преимущества такой планировки: огромное общее многофункциональное пространство, но отдельная спальня. В квартире создается ощущение свободы и простора.

Недостатки подобной планировки: отделена только одна комната.

Рекомендации: У вас есть большая квартира, которую можно перепланировать в студию? Не стоит загромождать единое пространство мебелью, пусть ваш взор радует простор и минимализм в декоре. Такое помещение может вместить в себя множество функциональных зон: рабочее место, гостиная, спальное место для гостей, столовая, кухня, миниатюрная библиотека.

Неплохой способ хранить книги в квартире-студии — дверь с полками со всех сторон. Такой прием позволит вам эргономично расположить книги, но и создаст эстетичный интерьер.

Объедините романтику и функциональность — установите сдвоенные раковины в уборной.

Как согласовать проем в несущей стене

Чтобы сделать проем в несущей стене по всем правилам, нужно вначале получить от автора проекта дома заключение на возможность устройства проема в несущей стене.

Всего для перепланировки нужно два документа:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о возможности ее проведения.

При стандартной перепланировке оба документа составляет проектное бюро, которое состоит в саморегулируемой организации проектировщиков. Мы как раз являемся такой компанией и готовим проектную документацию по перепланировкам.

Но если затрагиваются несущие стены, техническое заключение в обязательном порядке должен составлять автор проекта дома.

Можно сразу заказать авторам проекта дома и проект перепланировки, и техническое заключение. А можно за проектом обратиться в проектное бюро, а у автора проекта дома заказать только заключение.

Заказать проект у проектировщика, а не у автора проект может быть более выгодным решением: обычно это стоит дешевле, а еще в проектном бюро подскажут, к кому и куда обращаться. Разобраться будет проще.

Разрешение от Мосжилинспекции на перепланировку выдано на основании проекта, разработанного в нашей компании — АПМ-1, и технического заключения от автора проекта дома — МНИИТЭП.

Разрешительная документация для перепланировки

Прежде, чем приступить непосредственно к демонтажным работам, необходимо разработать проект будущих изменений и, если они будут затрагивать несущие конструкции, получить разрешения в соответствующих инстанциях. Организация, отвечающая за выдачу разрешения на перепланировку должна принимать решение на основании соответствия заявленных изменений плану и состоянию дома. В их распоряжении должен быть генеральный план дома, в котором указаны все несущие и вспомогательные конструкции,

Важно понимать, что такого рода разрешения являются не обычной формальностью, несущей бесполезные бюрократические препоны, а серьезным документом, выдаваемым на основании изучения конструкции дома. Это является вопросом безопасности жилья, поэтому пренебрегать согласованиями проекта не стоит.

В том случае, если изменения не затрагивают несущих конструкций, процедура получения разрешения значительно упрощается, но в случае с панельными домами резко сокращается и перечень потенциальных изменений. В этом случае дизайнеру нужно будет проявить изобретательность.

Самым простым способом предварительно определить, является ли стена несущей, выступает ее измерение.

Обычно несущими бывают панельные стены, толщина которых более двенадцати сантиметров. Конечно же, в процессе разработки проекта изменений потребуются более серьезные данные.

Точно узнать, какие стены являются несущими и возможно ли хотя бы частично затрагивать при перепланировке несущую конструкцию поможет консультация в проектной организации, разрабатывавшей проект дома и заказ соответствующего заключения о возможностях переустройства и техническом состоянии несущих конструкций дома. В случае масштабных изменений проектная документация разрабатывается только на основании такого технического заключения.

Вариант зонирования кухни

Кто автор проектов панельных домов в Москве

МНИИТЭП — Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. Это автор большей части серийных панельных домов в Москве. Например, это дома таких серий: П-44, П-3, II-49, 1-515, И-209, П-30 и др.

При согласовании перепланировки с МНИИТЭП важно учитывать два момента:

1. Нужен доступ к квартирам соседей сверху и снизу.

Убедитесь, что они не против того, что к ним зайдет техник из МНИИТЭП, а также, что дома кто-то будет во время осмотра. Без этого получить положительное заключение не получится. Осмотр нужен, чтобы проверить, есть ли в стенах соседей проемы не по проекту. От этого зависит, можно ли сделать новые в вашей квартире.

Предупредите соседей и расскажите им, что даже в случае несогласованной перепланировки им ничего не грозит. МНИИТЭП не передает информацию в Мосжилинспекцию, такой обязанности у него нет, как и заинтересованности в этих действиях. Просто инженерам нужно знать, можно сделать новый проем в стене или нет, чтобы дом не пострадал. На осмотр уйдет две минуты. Соседи могут не переживать, если их перепланировка не узаконена.

При осмотре квартиры инженер МНИИТЭП осмотрит квартиры соседей сверху и снизу — убедитесь, что они откроют дверь.

2. Нужно вскрывать полы.

Это делают, чтобы инженер мог проверить межпанельный шов между двумя плитами перекрытий. Нужно сделать небольшое отверстие с торца стеновой панели или по ее центру. Обычно достаточно вскрыть полы с торца стену. Отверстие по центру стены — мышиную норку — делают редко.

Вскрытие нужно делать в торце стены, в которой планируется сделать проем.

☎ Записаться на прием в МНИИТЭП можно по телефону (495) 276-00-33, доб. 6229. Прием ведется по вторникам и средам с 10:30 до 13:00 и с 14:00 до 17:30.

Контакты МНИИТЭП

ГБУ «Экспертный центр». Если дом разработал не МНИИТЭП, а какая-то другая организация, порядок согласования может немного отличаться. Зачастую обращаться придется в ГБУ «Экспертный центр» — это специальная организация, которая выдает заключения о возможности проведения перепланировки, когда организации — автора проекта дома больше нет или она не выдает заключения.

Например, панельные дома серии КОПЭ спроектированы Моспроектом. Но заключение для проема в несущей стене нужно получать в ГБУ «Экспертный центр». Доступ к квартирам соседей сверху и снизу тоже придется обеспечить.

☎ Позвонить в ГБУ «Экспертный центр» можно по телефону 8 (495) 926-66-05. С 12:00 до 12:45 перерыв. Работают по будням, в пятницу — только до обеда.

Контакты ГБУ «Экспертный центр»

Если заказываете проект в проектном бюро, там вам могут помочь с вызовом инженера из МНИИТЭП и проведением обследования квартиры. Например, наши инженеры выходят на осмотр квартиры вместе инженером от МНИИТЭП.

Получить техническое заключение о возможности перепланировки у МНИИТЭП или в ГБУ «Экспертный центр» стоит от 70 000 рублей. Чем больше проемов, тем дороже заключение — на два проема оно будет стоить уже минимум 140 000 рублей.

Улучшаем хорошее: дом серии П-3М

Эти дома сконструировали на базе серии П-3. Архитекторы устранили все предыдущие недоработки, сделав квартиры в целом комфортными.

Это теплые крупнопанельные дома: на окнах установлены теплосохраняющие стеклопакеты, швы утеплены. Улучшить и без того хорошее сложно, но возможно.

Особенности:

Довольно большая кухня площадью 11 кв. м. В квартире две лоджии, три комнаты, прихожая и коридор.

Вариант перепланировки:

Можно организовать дополнительное помещение (например, для детской), разделив перегородкой гостиную. Таким образом одна ее половина станет изолированной комнатой. А площадь второй увеличится за счет объединения с коридором.

Квартира до планировки

Где можно сделать дверной проем

В квартирах, спроектированных МНИИТЭП, новые проемы можно согласовать для квартир на любом этаже, конечно, если проект перепланировки состояние дома это позволяют.

Вот основные требования по ширине проемов в домах от МНИИТЭП:

• для нижних этаже допустима стандартная ширина проема — 94 см;
• для средних этаже проем можем быть увеличен до 100 см;
• для последнего и предпоследнего этажа проем может быть расширен до 110—120 см.

При этом проем должен находиться от внешней стены квартиры на расстоянии хотя бы одного метра. Можно уменьшить это расстояние до 80 см, если поставить специальное усиление — это специальная конструкция из металла. На нижних этажах сделать проем меньше чем в метре от стены, скорее всего, не разрешат — только на этажах выше среднего.

Для проемов в несущих стенах обязательно делать усиление. Обычное П-образное усиление стоит около 40 000 рублей. Усиление проема с обоймой стоит около 70 000 р., его делают, когда между проемом и внешней стеной квартиры расстояние меньше метра.

В домах от МНИИТЭП, построенных после 2007 года, перепланировку согласовывать дольше и дороже. Для новых проемов нужно заказывать дополнительно расчет на прогрессирующее разрушение здания. В этом случае техническое заключение будет стоить порядка 200 000 р.

В панельных домах, спроектированных КОПЭ, разрешение на новый проем в несущей стены выдадут, только если квартира находится не ниже 5-го этажа. На первых четырех этажах такие работы запрещены.

Двухкомнатная хрущевка: переделка

В постройках тех лет двухкомнатных квартир гораздо больше, чем однокомнатных, но проблемы у них одни и те же: малые площади и не продуманное расположение комнат, с наличием проходных помещений. Если заняться перемещением стен, то большинство проблем оказываются решаемыми. Например, имеется возможность разделения смежных комнат, после чего можно из двухкомнатной квартиры сделать и трехкомнатную. Для этого достаточно смонтировать еще одну перегородку, которая отделит комнату от коридора. В результате появляется дополнительная полезная площадь, где можно разместить гардеробную и кладовку. Полученное таким образом второе помещение более длинное и более узкое, разделяется на две части, посредством перегородки из гипсокартона.

На фото ниже представлен второй вариант неудачного планирования жилого пространства тех времен. Здесь, чтобы попасть во вторую комнату, необходимо пройти через первую. Планировка настолько неудачная, что, мало того, что малые площади, еще и появляются и мертвые зоны, что искажает функциональность комнат. Иногда, в торце второй комнаты располагают кладовку, которая не может быть использована в полной мере.

После переделки по этому варианту, ванна приобрела квадратную форму, а прихожая соединилась с первой комнатой. В данном случае, она выполняет роль гостиной, из которой сформирован вход в кухню. Следующее, более дальнее помещение разделено на две спальни. Перегородка между двумя спальнями смонтирована таким образом, чтобы осталось место для небольших гардеробных одной и другой спален.

Обычную двухкомнатную хрущевку в панельном доме, возможно превратить в квартиру студию, объединив гостиную и кухню. Основная задача подобной переделки состоит в том, чтобы сместить входные двери. За счет этого большая прихожая послужит в качестве гардеробной. При этом, объединяются туалет и ванна, а кухня и гостиная объединяются за счет частично разобранной перегородки.

Если имеется желание, то вторая комната может быть разделена на две части, за счет перегородки из гипсокартона, что позволит разделить рабочую и спальную зоны. Чтобы в спальню проникал свет, перегородку достаточно поднять на высоту не больше 1,5 метра.

Достаточно интересный вариант переделки 2-х комнатной квартиры в 3-х комнатную. Здесь прихожая немного скошена, что дало возможность увеличить площадь санузла, а перегородка, которая установлена между кухней и комнатой, частично удаляется. Вторая комната разделяется на 2 части, площадь которой увеличивается за счет кладовки и стенного шкафа. В результате образовались 2 спальни, а так как квартира угловая, то в каждой из спален имеется свое окно.

Коридор принял интересную форму, так как его стены располагаются по диагонали. В результате получается неплохой вариант, хотя функциональность коридора значительно снижена.

Это интересно: Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2021

Как сделать арку между кухней и гостиной

Раньше всегда действовало правило, что если на кухне стоит газовая плита, то обязательно нужна плотно закрывающаяся дверь между кухней и жилой комнатой. У Мосжилинспекции и Мосгаза к этому строгие требования. Например, раздвижные двери поставить можно, а пластиковые двери-гармошки — нельзя, они плотно не закрываются.

Но сейчас в Москве готовятся новые изменения в этот порядок, согласно которым двери между газифицированной кухней и жилой комнатой можно будет не ставить. Обязательно уточняйте этот момент у проектировщиков, когда будете готовить эскиз своей перепланировки — практика согласований в Мосжилинспекции может измениться. Если практика изменится, можно будет оформить арку и оставить проем без двери.

Уследить за всеми изменениями в законах и практике их исполнения сложно, поэтому советуем перед началом работ обратиться за консультацией к экспертам. У нас ее можно получить бесплатно.

в WhatsApp

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме 9 этажей Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме 5 этажей Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана?
Здравствуйте!

Источник: furnilux.ru